土地の相続税の計算基準に必要な評価額の調べ方は！？計算ミスを防いで相続トラブルを防ぐ方法！

あなたは不動産を相続してみたものの、土地の相続税や固定資産税、登録免許税の税額の計算はどのようにすればよいか悩んでいませんか？

確かにお金や株と違って土地の価値は分かりにくいので、あなたが悩むのも当然です。

相続税の申告は10ヶ月以内に行わないと2重のペナルティが課されてしまいます。

これらのペナルティを避けるには、相続した土地の正確な評価額を早急に知る必要があります。

しかし、相続税がかかるのは、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた場合のみです。それ以下なら税負担はありません。

実は、相続税を支払う人の割合は全体の8～9%程度となっています。つまり、支払わない人が9割以上なのです。

ですので、相続税を支払う必要があるかないか知っておく事と、支払う必要がある場合に税額の計算をするのは早ければ早いほうが良いはずです。

それに、相続を進めてゆく際には様々なトラブルに見舞われる可能性があります。

様々なトラブルを避ける為には、相続税のペナルティを避けるのと同様に、不動産の正確な評価額を知る必要があります。

相続した不動産の評価額を確認しておくべき理由としては、以下の5つです。

以上の5つの側面から、あなたが土地を相続したなら、まずは、相続した土地の評価額を確認しておくことが非常に重要です。

本来なら、不動産鑑定士に評価額を鑑定してもらうのが筋ですが、その場合、20万円から50万円の鑑定費用が掛かってしまいます。

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土地の評価額の計算方法

ここでは、相続税を納める為に、あなたが相続した土地の評価額を計算する方法をご説明いたします。

1. 土地の調査

土地の確認

• 固定資産税評価証明書の取得：
  • 市区町村の役所で固定資産税評価証明書を取得します。これには、土地の評価額や面積が記載されています。
• 登記簿謄本の取得：
  • 法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得します。この書類には、土地の所在、地目、地積、所有者、抵当権などの権利関係が記載されています。
• 現地調査：
  • 実際に現地を確認し、登記簿や固定資産税評価証明書に記載された内容と一致するか確認します。特に、地目（宅地、農地、山林など）や利用状況（更地、建物が建っているなど）を確認します。

土地の特定

• 測量図や地積測量図の確認：
  • 土地の正確な面積を把握するために、測量図や地積測量図を確認します。必要に応じて、新たに測量を行うこともあります。

2. 土地の評価

評価方法の選択

土地の評価方法には主に「路線価方式」と「倍率方式」の二つがあります。評価方法の選択は、土地の種類や所在地によって異なります。

路線価方式

• 路線価の確認：
  • 国税庁のウェブサイトで公表されている路線価図を確認します。路線価は、土地が面する道路に設定された1平方メートルあたりの価格です。
• 評価額の計算：
  • 路線価に土地の面積を掛けて評価額を算出します。

• 補正率の適用：
  • 路線価に特定の補正率（例えば形状や間口などによる補正）を適用して最終的な評価額を算出します。

倍率方式

• 倍率の確認：
  • 固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を算出します。倍率は国税庁が公表しているものを使用します。

3. 評価の際の留意点

土地の形状や利用状況の考慮

• 形状による補正：
  • 土地が狭小であったり、形状が不規則であったりする場合、評価額に補正が必要です。これには、専門家の助言が必要な場合があります。
• 利用状況の確認：
  • 現況利用状況（例えば、更地、賃貸物件があるなど）を確認し、それが評価額にどう影響するかを考慮します。

複数の評価方法の比較

• 路線価方式と倍率方式のどちらが適用されるか、またはどちらが有利かを比較します。場合によっては、他の評価方法（例えば、公示価格方式）を考慮することもあります。

4. 専門家への相談

• 不動産鑑定士や税理士への相談：
  • 土地の評価は複雑であるため、正確な評価を行うために不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。彼らは、最新の路線価や倍率、補正率を正確に把握しており、適切な評価を行うことができます。

ちなみに、不動産鑑定士に依頼する場合は鑑定費用(20～50万円)が掛かりますが、いえカツLIFEなら無料で土地を査定してもらえて、無料で弁護士の相談を受ける事ができます。

住所を入力するだけで土地の評価額を確認できるので、あなたが計算した土地の評価額が正しいか確認しましょう。

相続税を支払うまでの流れ

ここでは、あなたが相続した土地に関する相続税を支払い手続きの流れを順序立てて説明いたします。

死亡届の提出などの不動産と関係しない項目については割愛させていただきます。

相続人の確認

相続人を確定するために、亡くなった方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本を収集します。

収集した戸籍謄本を調べて相続人全員を確認します。

遺産の調査

亡くなった方(被相続人)の不動産を含めた遺産をリストアップします。

相続放棄について

亡くなった方(被相続人)が多額の借金や負債を抱えている場合、財産がプラスよりもマイナスの方が多い場合などは、相続放棄をすることで負の遺産を受け継がないようにすることができます。

相続放棄をした相続人は、次にご説明する遺産分割協議には参加する事はできません。

相続放棄の他に、限定承認では、被相続人の負債が相続財産を超えている場合でも、超過分の債務を負担することを避けられます。

相続放棄と限定承認の手続きは、相続の開始を知った日から3ヶ月以内に行う必要があります。

限定承認は相続人全員が共同で行う必要があり、相続放棄とは違って一部の相続人のみが限定承認を行うことはできません。

相続放棄と限定承認の手続きを3ヶ月以内にしないと、自動的に単純承認（通常の相続）となります。

相続放棄と限定承認を選択するべきかどうか判断する基準になるので、相続した土地の評価額を確認しておく事が大切です。

遺産分割協議

相続人全員が集まり、遺産の分割方法について話し合います。全員の合意が必要です。

相続人全員の合意が必要になりますので、遺産価値として分かりにくい土地などの不動産評価額を明確にして、相続人全員で共有しておく必要があります。

土地などの不動産評価額が明確でない場合、相続人全員の合意が得られない場合や、財産隠しの疑い等があると遺産分割協議のやり直しが行われる場合があります。

話し合いの結果を基に、遺産分割協議書を作成します。必要事項には、相続人全員の署名・押印が求められます。

不動産の名義変更

不動産の評価額を確認します。

不動産の所有権移転登記を法務局で行います。必要書類（登記原因証明情報、遺産分割協議書、相続関係説明図など）を用意します。

相続税の申告が必要か確認

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告が必要です。

基礎控除額は、「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」です。

たとえば、法定相続人が3人いる場合の基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円」となります。

相続財産の総額がこの基礎控除額を超える場合には、相続税の申告が必要です。

しかしながら、相続財産の総額が基礎控除額以下の場合、相続税の申告は不要です。

相続財産としての計算が困難な土地の評価額を確認する事によって、相続税の申告が本当に必要かどうかを調べる事ができます。

相続税の申告・納付

相続開始から10か月以内に相続税の申告を税務署に行います。

税理士など専門家に依頼して相続税額を計算し、申告・納付します。

以上が、不動産に関わる手続きの流れになります。

以上の手続きを円滑に進めるためにも、後になって税務調査に入られないように、相続した不動産の評価額を確認しておく必要があります。

いえカツLIFEで相続した土地の評価額を確認して相続税を納付するまでの手続きを円滑に進めましょう。

税務調査のリスク

あなたがもし、土地の評価額を正確に確認しないで起こるトラブルに税務調査があります。

税務調査は相続トラブルの中で最も厄介なものです。

具体的には以下のような事態に陥ります。

税務調査の流れとしては、次のような手順で行われます。

1. 税務調査の開始

• 通知と準備:
  • 税務調査は突然通知されることが多く、準備が整っていない状態で始まります。税務署から調査の通知が届き、調査日時が指定されます。この時点で、必要な書類や資料の準備が求められますが、評価額を確認していない場合、必要な情報が不足している可能性があります。

2. 調査の進行

• 詳細な書類提出:
  • 税務署は詳細な書類提出を求めます。土地の評価額に関する資料、相続に関する各種書類、収入や支出の記録など、多岐にわたる書類が必要になります。評価額を確認していないと、これらの書類の準備が困難となります。
• 口頭での質問:
  • 税務調査官は詳細な質問を行います。土地の取得経緯、相続人の間での取り決め、申告内容について詳しく説明する必要があります。評価額が不明確なままでは、説得力のある説明が難しくなります。

3. 過少申告の発覚

• 追加の税金:
  • 評価額を過少申告していた場合、追加の税金が課されます。過少申告額に対して追加の相続税が発生し、これにより支払う税額が大幅に増加します。
• 罰金と延滞税:
  • 過少申告が故意または重大な過失と判断されると、罰金（過少申告加算税）や延滞税が課されます。これにより、追加の経済的負担が発生します。

4. 調査結果の通知

• 追徴課税通知:
  • 税務調査の結果、追徴課税の通知が届きます。この通知には、追加で支払うべき税額、罰金、延滞税が明記されています。これにより、当初の申告内容に比べて大幅な負担増が発生します。

5. 資金準備の困難

• 一括払いの必要性:
  • 追加の税金、罰金、延滞税は一括で支払う必要がある場合が多く、これにより急遽資金を準備しなければならない事態に陥ることがあります。資金繰りに苦しむことになり、不動産の売却や借入が必要になることもあります。

6. 精神的・時間的負担

• 精神的ストレス:
  • 税務調査自体が大きな精神的負担となります。調査への対応、資料の準備、税務署とのやり取りなど、多大なストレスがかかります。
• 時間の浪費:
  • 税務調査対応に多くの時間を割かれることになります。この時間は通常の業務や生活に影響を及ぼし、日常生活が一時的に混乱することがあります。

7. 将来への影響

• 信用の低下:
  • 税務調査を受けたことで、個人や法人としての信用が低下することがあります。これが今後の取引や金融機関との関係に悪影響を及ぼす可能性があります。
• 再度の調査リスク:
  • 一度税務調査を受けた場合、将来的にも再度の調査が行われる可能性が高まります。これにより、今後の税務申告においても綿密な準備と対応が求められます。

結論

土地の評価額を確認せずに相続手続きを進めることは、多くのリスクと負担を伴います。

適切な評価を行い、正確な申告をすることで、税務調査のリスクを大幅に軽減し、安心して相続手続きを進めることが可能です。

専門家のサポートを受けることも有効な手段です。

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土地相続で発生する税金の種類

ここでは、上記でご説明させていただいた相続税以外で、あなたが支払う可能性がある土地の相続で発生する税金の種類についてご説明させていただきます。

固定資産税

課税対象：土地（住宅用地や建物など）を所有している場合に毎年発生する税金です。

計算方法：固定資産の評価額に基づいて課税されます。評価額は市区町村が定めるもので、毎年1月1日時点の所有者に対して課税通知が送られます。

登録免許税

課税対象：土地の名義を変更する際に発生します。相続により土地の所有権を移転登記する際にも必要です。

計算方法：固定資産評価額に対して一定の税率が適用されます。

不動産取得税

課税対象：相続ではなく、贈与や売買によって土地を取得した場合に発生します。

計算方法：土地の評価額に基づいて課税され、相続による取得の場合は課税されません。

以上が、相続で発生する税金の種類になります。

以上の税金の計算を円滑に進めるためにも、相続した土地の評価額を確認しておく必要があります。

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不動産売却に関するコラム記事

売却準備編

売却の基本知識

不動産を売却するには、まず全体の流れを把握することが大切です。売却のステップは「情報収集」「査定」「媒介契約」「販売活動」「売買契約」「引き渡し」という流れで進みます。

信頼できる不動産会社の選定や、適切な価格設定が成功のカギとなります。

まずは売却の全体像を知り、自分にとってベストなタイミングや方法を考えましょう。

いつ売るべき？

不動産は売る時期によって価格に差が出ることがあります。春と秋は引っ越し需要が高まり、比較的売れやすい傾向にあります。

ただし、地域の需要や市場の動きによってはタイミングを見極める必要もあります。

税金の計算期間やライフイベントも考慮して、最適な売却時期を見つけましょう。

価格相場の調べ方

適正な売却価格を決めるには、まず近隣の相場を知ることが大切です。不動産ポータルサイトや国土交通省の「土地総合情報システム」などを活用しましょう。

過去の取引事例や現在の売出価格を見ることで、自分の物件がいくらくらいで売れるのか予測できます。

相場を知れば、査定の妥当性も判断しやすくなります。

査定の種類とは？

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は簡易的に相場を知るもので、スピーディですが精度はやや低めです。

一方、訪問査定は実際に物件を見て評価するため、価格の精度が高く、売却計画を立てやすくなります。

まずは机上査定で相場感を掴み、その後訪問査定で正確な価格を確認するのが一般的です。

査定で見るべき点

査定結果を受け取ったら、単に「価格」だけで判断せず、その根拠にも注目しましょう。築年数、立地、間取り、日当たりなど、何が評価されているかを把握します。

不動産会社ごとに評価のポイントが異なることもあるため、複数社に査定を依頼するのが理想です。

根拠がしっかりしていれば、価格の信頼性も高まります。

売り出し価格の決め方

査定価格＝売り出し価格ではありません。売却活動をスムーズに進めるには、相場や買主の心理も踏まえて価格設定をすることが大切です。

やや高めに設定して交渉の余地を残すか、早期売却を狙って相場よりやや下げるか、戦略を立てましょう。

不動産会社と相談し、現実的で魅力的な価格を決めましょう。

リフォームは必要？

売却前のリフォームは必ずしも必要ではありません。場合によっては、費用に対して売却価格があまり上がらないこともあります。

しかし、水回りや壁紙の汚れが目立つ場合は、簡単なクリーニングや補修を行うだけで印象が良くなります。

「最低限の手入れ」で十分なケースも多いため、まずは不動産会社に相談して判断しましょう。

書類は何がいる？

売却に必要な書類には「登記簿謄本」「固定資産税納税通知書」「本人確認書類」などがあります。

マンションの場合は、管理規約や修繕履歴なども必要になることがあります。

事前に揃えておけば、手続きがスムーズに進み、買主にも安心感を与えられます。

売却の注意点とは

売却にはリスクもあります。例えば「売れるまで時間がかかる」「価格交渉される」「税金の負担がある」などが挙げられます。

また、契約時のトラブルや引き渡し後の瑕疵（かし）対応などにも備えておく必要があります。

不安な点は早めに専門家に相談し、慎重に準備を進めましょう。

準備で差がつく！

売却成功のカギは「準備」にあります。しっかりとした事前準備があれば、トラブル回避や希望価格での売却が実現しやすくなります。

市場調査・書類準備・物件の手入れなど、小さな工夫が大きな差につながります。

「売る」と決めたその日から、準備を始めておきましょう。

売却手続き編

不動産会社の選び方

信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功の第一歩です。実績、対応の丁寧さ、査定価格の根拠などをチェックしましょう。

一括査定サイトで複数社を比較するのもおすすめです。

「地域密着型」と「大手」では特徴が異なるため、自分の目的に合った業者を見極めることが大切です。

媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、売却スタイルに合ったものを選びましょう。

専属系は手厚いサポートを受けやすく、一般は複数社へ依頼できる柔軟さがあります。

契約内容をよく理解してから締結しましょう。

内見前の準備

内見の印象で売却の成否が分かれることもあります。室内を片付け、清掃し、生活感を抑えた空間に整えましょう。

明るい照明や換気も効果的です。

第一印象を良くすることで、購入意欲を高めることができます。

写真映えも意識しておくと、ネット掲載にも有利です。

内見当日の対応

内見当日は、できるだけ明るく清潔な印象を保ちましょう。売主が対応する場合は、丁寧な受け答えと無理な売り込みを避けるのがポイントです。

不動産会社に任せる場合でも、前日の準備が大切です。

買主が安心して質問できる環境を整えましょう。

売買契約の流れ

買主が決まったら、売買契約を締結します。重要事項説明、契約書への署名・押印、手付金の授受などが行われます。

不明点は事前に確認し、納得したうえで契約を進めましょう。

ここでのミスは後々のトラブルに繋がるため、慎重な対応が求められます。

引き渡し前の準備

契約後は、引き渡しに向けた準備を進めます。物件の明け渡し、残代金の受け取り、各種書類の手配などが必要です。

引っ越しスケジュールもこのタイミングで調整しましょう。

不備がないよう、不動産会社や司法書士と連携して進めるのが安心です。

引き渡し当日の流れ

引き渡し当日は、司法書士立ち会いのもとで所有権移転や残代金の決済が行われます。鍵の引き渡しもこのタイミングです。

銀行や法務局との連携もあるため、時間に余裕を持った行動を心がけましょう。

無事に完了すれば、売却手続きが正式に終了します。

契約解除のリスク

売買契約後でも、一定条件下で解除されるケースがあります。ローン審査の不承認や契約内容の重大な違反などが該当します。

手付金の返還・放棄なども発生するため、契約内容をしっかり理解しておくことが大切です。

トラブル防止のためにも、説明は丁寧に確認しましょう。

瑕疵担保責任とは

売却後に見つかった欠陥（瑕疵）について、一定期間内は売主が責任を負う場合があります。これを瑕疵担保責任といいます。

中古物件では特に注意が必要です。事前に告知すべき事項は正確に伝えておきましょう。

後のトラブル防止につながります。

スムーズな売却のコツ

売却活動をスムーズに進めるには「情報共有」「柔軟な対応」「信頼関係」がポイントです。

不動産会社との連携を密にし、内見希望にも柔軟に対応することで、買主の信頼を得やすくなります。

売主としての協力姿勢が、売却成功への近道となります。

お金・税金・アフターケア編

売却にかかる費用

不動産売却では、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用が発生します。売却価格からこれらを差し引いた金額が実際の手取りとなります。

特に仲介手数料は高額になりやすいため、事前に計算しておきましょう。

見落としがちな費用もあるので、不動産会社に内訳を確認すると安心です。

譲渡所得税とは

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その分に対して税金がかかります。これを譲渡所得税といいます。

保有期間が5年を超えると税率が軽減されるため、売却時期の判断が重要です。

税金計算の基礎を知っておくことで、想定外の出費を防ぐことができます。

節税に使える特例

売却時に利用できる節税特例として「3,000万円特別控除」や「買換え特例」などがあります。

要件を満たせば、大きな税負担軽減につながるため、早めに確認しておきましょう。

確定申告時に適用する必要があるため、証明書や書類の準備も忘れずに行いましょう。

確定申告の方法

不動産を売却して利益が出た場合、翌年の2月〜3月に確定申告が必要です。譲渡所得の計算や特例の適用、必要書類の添付などが求められます。

書類は早めに揃えておくと安心です。

税務署や税理士に相談しながら進めるとスムーズに手続きできます。

ローン残債がある場合

住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、売却代金でローンを完済する必要があります。

不足する場合は、自己資金や住み替えローンを利用する方法もあります。

金融機関との調整や段取りが重要になるため、早めに相談を始めましょう。

住み替え時の注意点

住み替えを目的とした売却では、「先に売るか、先に買うか」の判断がポイントになります。資金計画や引っ越しのタイミングも密接に関係します。

ダブルローンや仮住まいのリスクも考慮し、無理のない計画を立てましょう。

信頼できる業者に相談することが成功の近道です。

相続不動産の売却

相続した不動産を売却する場合は、名義変更や相続登記を済ませる必要があります。

また、相続税や譲渡所得税の特例を受けられる場合もあるため、税制の確認が欠かせません。

専門家に相談して、スムーズな売却を目指しましょう。

離婚と不動産売却

離婚に伴う不動産売却では、財産分与や名義変更の問題が生じます。売却代金の分配や、住宅ローンの処理にも注意が必要です。

感情面のトラブルを避けるためにも、第三者を介した冷静な話し合いが大切です。

法律や手続き面でのアドバイスも受けながら進めましょう。

売却後のトラブル例

売却後に「雨漏りがあった」「説明不足だった」などの理由でトラブルになるケースもあります。

瑕疵担保責任や契約不適合責任などの法律が関わることもあるため、売却時の説明は正確に行いましょう。

トラブルを防ぐために、書面でのやりとりを徹底することが重要です。

売却後にやるべきこと

売却が完了したら、確定申告や住民票の移動、ライフラインの解約・変更手続きなどが必要になります。

また、場合によっては所得税の納付や住民税の通知が後日届くこともあります。

最後まできちんと手続きを行い、安心して次の生活をスタートしましょう。